叶檀谈股市|叶檀谈房产：事关5亿人未来几十年的生活！这件大事必须看清楚！

放开户籍是城镇化的重要步骤，多数人没有读懂其中真正的含义。

城市化并不意味着房价普涨，别跟我说什么房价小阳春，那是假阳性。同一时段，广州、深圳房价截然不同，能说房价普涨了吗？

世界上最远的距离，是会错意的距离。

4月9日，媒体披露发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，受继续加大户籍制度改革力度以及放松多个城市落户限制消息影响，各种解读、房价上涨的消息层出不穷，房地产上市公司股价闻声上涨。

大概是实在看不下去了，4月12日，《人民日报》发表了一篇评论员观察，标题是不温不火的《写好新型城镇化建设大文章》，通读全文后，有的网站改成了更直接的标题——不管户籍制度怎么改、城镇化如何推，“房住不炒”定位不能动摇。

户籍放开跟房价上涨，逻辑不同，别混为一谈。户籍放开，让二线城市、强三线城市、卫星城基础更实，变成一锅坚硬的稀粥，对一线城市中性，对收缩型城市，绝对是个重大利空。

未来几十年，是中国城镇化衔枚疾进的阶段。

有2亿多在城镇的常住人口真正落户城镇

 有多少人会最终落户到城镇？根据不同的目标，预测的数据大不相同。

按照现有的城镇化率来统计，实打实的，大概是2亿人。

2月28号，国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》，截止2018年年底，中国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。

2018年年末，全国大陆总人口139538万人，比上年末增加530万人，其中城镇常住人口83137万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。

按照常住人口算，有56401万人住在农村，按照户籍人口算，有79020万人口是农村户籍。

这22619万人，本来就应该把户口迁到城里来。他们工作在城镇，生活在城镇，缴纳税费在城镇，跟所住的城镇血脉相连，户口却在农村，浪费了多少资源！

这些人的户籍迁移到城镇，其实成本是不高的，难就难在，有些人未必想迁到城市，尤其是东部发达地区，在村里户口，就有股权有分红，迁到农村迁个试试？太难了。

到2020年底  有1亿在城镇就业的人落户城镇

按照布置，今年是解决1亿人落户的关键之年。

2015年6月29日下午，国务院总理在布鲁塞尔与欧盟委员会主席容克共同出席2015中欧城镇化伙伴关系论坛并致辞，当年，中国城镇化特别要解决好“三个1亿人”问题。

也就是，到2020年，要让进城务工农民中的1亿人在城镇落户，变成真正的城里人；加快中西部地区城镇化进程，引导1亿农民自愿就近就地进城；集中力量进行棚户区和城市危房改造，解决好1亿人的居住问题。

这次发改委的重点任务提出，突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。

1亿人落户是到2020年的目标，这1亿人多数是已经在城镇就业、户口不在城镇的人。

为什么2018年，各个城市放开落户？主要原因就是完成到2020年的目标。

2016年，国发〔2016〕8号《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》就提出，下面这些人要优先落户，农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题，全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制，加快制定公开透明的落户标准和切实可行的落户目标。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

西安、武汉、宁波这些城市都放开，不能光从房价上来理解，没有城镇化大背景，没有经济发展，这些城市就是想放开，也放不开，没有能力，没有胆量。

发展现代化农业  大概需要挪出5亿多的农村人口

还有第三个数字，中国农村大概需要多少人口？

中国农业生产效率要大提升，农业人口数量必须下降，才能从小农经济过度到现代农场经济，或者是日本式的现代精致农业。

看看其他发达国家需要多少农业人口？6年前美国的数据是，美国农业产值仅占经济的1.2%，3亿多人口住在农村地区的人口仅占约2%，从事农业生产的人不到1%，只有半数将农业作为主业。

假设，我国最终人口稳定在15亿人（大概率会继续上升），2%的人住在农村，那就是3000万，那就意味着中国最终还要从农村挪出5亿多的人口——城镇化哪里已经结束，明明是刚刚开始！

未来波澜壮阔的城镇化经济大周期，美国用了一百多年完成的，日本从明治维新开始，也用了一百多年的时间，才达到今天93%的城市化率。

从改革开放开始，我们到用了40年完成了50%左右的城镇化率，最乐观的预计，还得用半个世纪的时间，才能彻底完成城镇化，达到发达国家的平均水准。

最有希望的城市在强二三线   在经济发展良好的卫星城！

超大、特大城市的人口不会大幅增加，在重点任务里说了，超大特大城市要合理疏解中心城区非核心功能。

人民日报的文章举的例子是北京，北京过去两年“减量发展”，一方面退出一般制造业企业1307家，疏解提升市场和物流中心500个，为创新引领腾出了宝贵空间，另一方面严守人口总量上限、严控城乡建设用地规模，为环境改善和老城新颜划定了战略留白。

北京的非核心功能在疏解，通州这些地方才有了腾飞的空间。

北京、上海的人口不会再增加，从水资源、从经济的均衡发展角度，不可能增加。2015年京沪常住人口数据，已经进入均衡新常态。

超大特大城市要做的事情是公平，“要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”

那些在超大城市、特大城市工作了多年，为超大城市作出贡献的人，在这些城市缴纳了税费、社保的人，不能年龄大了就被扫地出门，又赶回农村去，让河南这些省去养老。这不公平！

超大城市、特大城市就是容纳人，也是有限的。

那人口往哪里去呢？我认为是强二三线城市，比如西安、贵阳这些城市，还有，就是城市群中距离核心城市这个圆心一小时交通圈内的地方。

按理来说，中小城市有容纳能力，但就业机会与资源的集聚是在大都市圈，即使是中国最发达的都市圈长三角、珠三角，人口集聚度也不如东京湾大湾区，每平方公里拥有的人口数量根本不在一个数量级。不是因为深圳人口少，而是因为城市群内集聚度不高。

长三角都市圈是比较均衡的，在上海住，跟在杭州、南京、苏州住没有太大区别；昆山已经跟上海、苏州连为一体，做进出口贸易的人，在昆山是个好选择；做电子商务的人，在杭州比在上海强；只有做金融的人，才应该选择上海，不同的城市只有适合不适合之分，没有高低贵贱之分。

未来，类似昆山这样的城市会越来越多，愿意打拼的人，在城市群核心城市的一小时都市圈里选择自己的工作巢穴，是最好的选择。

不要把城镇化跟房价搅和在一起  坚持判断  房地产黄金时代已过  白银时代仍在

过去房地产二十年的黄金时间标志如下：

1988年2月25日，国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定从1988年起，用三到五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

1998年，中止福利分房，开始货币化分配，这是房地产全面市场化衔枚疾进开端。所以，我们的房地产黄金时间，是从1998年开始算的。

2018年3月，“房住不炒”在全国两会中正式提出，给全年房地产市场定下主基调。无论城镇化如何，房住不炒的基调不会变。

2018年6月18日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

以后，是房地产的白银时代，不会大涨，不会大跌，享受平均收益，机会还在，但不能闭眼买房。

房价上涨，必然伴随的调控深入，房价下挫，必然伴随局部宽松，千城千策，保持房价区间震荡，房价将与CPI、GDP、租金回报的上涨同步而行，而不会一骑绝尘。

城镇化黄金时代，不会变成房价的又一个黄金二十年。

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